Sprzedający często oczekuje pieniędzy od razu po podpisaniu aktu. Przy kredycie hipotecznym zwykle tak to nie działa. Bank przelewa pieniądze sprzedającemu mieszkanie dopiero po spełnieniu warunków uruchomienia kredytu, a sam akt notarialny jest jednym z dokumentów potrzebnych do wypłaty, nie magicznym przyciskiem „wyślij przelew”.
Przykład: cena lokalu wynosi 540 tys. zł, kupujący ma 100 tys. zł wkładu własnego, a reszta idzie z kredytu. W akcie można opisać, że wkład własny trafia do sprzedającego wcześniej albo przy podpisaniu, a część kredytowa zostanie wypłacona po dostarczeniu dokumentów do banku. Jeśli mieszkanie jest zadłużone, część ceny może pójść bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego.
Co najczęściej musi dostać bank?
Lista zależy od umowy kredytowej, ale zwykle chodzi o wypis aktu notarialnego, potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki, dane rachunku do wypłaty, polisę ubezpieczeniową, potwierdzenie wniesienia wkładu własnego i dokumenty dotyczące ewentualnej spłaty poprzedniej hipoteki. Dlatego przy akcie trzeba czytać warunki uruchomienia kredytu, a nie tylko cenę sprzedaży.
| Sytuacja | Co może sprawdzać bank | Co powinno być jasne w akcie |
|---|---|---|
| Zakup bez hipoteki sprzedającego | Akt, wpis hipoteki kupującego, rachunek sprzedającego | Termin zapłaty i numer rachunku |
| Mieszkanie z kredytem sprzedającego | Zaświadczenie o saldzie, rachunek techniczny, warunki zwolnienia zabezpieczenia | Kwota do banku i kwota dla sprzedającego |
| Kilku sprzedających | Zgodność rachunków i udziałów w cenie | Kto ile otrzymuje i na jaki rachunek |
| Braki w dokumentach | Czy spełniono warunki z umowy kredytowej | Co dzieje się przy opóźnieniu wypłaty |
Dlaczego przelew może się opóźnić?
Najprostszy powód to brak jednego dokumentu. Czasem problemem jest błędny numer rachunku, nieaktualne zaświadczenie banku sprzedającego, niezgodność danych w akcie albo warunek z umowy kredytowej, którego kupujący nie zauważył. Przy transakcjach z hipoteką warto wcześniej poukładać sposób spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży, bo bank nie powinien domyślać się, komu i ile ma przelać.
To jest też powód, dla którego pytanie o przelew łączy się z kolejnością czynności. Przy sprzedaży nieruchomości zapłata i akt notarialny muszą być opisane jako jeden mechanizm: podpis, dokumenty, warunki wypłaty, termin, rachunek i skutki braku zapłaty.
Sprzedający nie powinien opierać się na ustnym zapewnieniu, że „bank zaraz puści środki”. Kupujący powinien znać warunki z umowy kredytowej przed wizytą u notariusza. A notariusz powinien dostać dane do wpisania w akt tak, żeby po podpisaniu nie trzeba było prostować podstawowych rzeczy. Szersze tło daje też temat uruchomienia kredytu hipotecznego, bo każdy bank może mieć własną listę warunków wypłaty.