Najpierw pieniądze czy akt notarialny? Przy sprzedaży mieszkania najczęściej najpierw podpisuje się akt, a zapłata następuje zgodnie z jego zapisami: przelewem, z kredytu, z depozytu notarialnego albo w innym ustalonym trybie. Ważniejsze od samej kolejności jest to, czy w dokumencie jasno opisano kwoty, rachunki, terminy i skutki braku zapłaty.
Inaczej wygląda transakcja za gotówkę, inaczej zakup finansowany kredytem, a jeszcze inaczej sytuacja, gdy lokal ma hipotekę. Jeżeli część ceny ma iść do banku sprzedającego, rozliczenie trzeba połączyć z dokumentami wymaganymi przy zakupie mieszkania z obciążeniem hipotecznym, bo jeden błędny rachunek albo niejasne saldo potrafi zatrzymać całą transakcję.
Jak może wyglądać zapłata?
| Sposób zapłaty | Kiedy bywa stosowany | Na co uważać |
|---|---|---|
| Przelew po akcie | Gdy strony ufają zapisom aktu i terminom płatności | Trzeba dokładnie wpisać rachunek, termin i skutki opóźnienia |
| Przelew natychmiastowy przy notariuszu | Przy środkach własnych kupującego | Limity bankowe, godziny księgowania i potwierdzenie wykonania przelewu |
| Kredyt hipoteczny | Gdy bank kupującego finansuje cenę | Bank zwykle uruchamia środki po akcie i po spełnieniu warunków wypłaty |
| Depozyt notarialny | Gdy strony chcą ograniczyć ryzyko rozliczenia | Trzeba ustalić warunki wydania pieniędzy i koszty takiego rozwiązania |
Depozyt notarialny nie jest zwykłym „przelewem do notariusza”. Prawo o notariacie przewiduje przyjmowanie pieniędzy na przechowanie w związku z czynnością notarialną, ale trzeba ustalić warunki wypłaty, osobę odbierającą i dokumenty potrzebne do wydania środków.
Co zmienia kredyt hipoteczny?
Przy kredycie sprzedający często nie dostaje pieniędzy w chwili podpisania aktu. Bank kupującego może wymagać wypisu aktu, wniosku o wpis hipoteki, ubezpieczenia, potwierdzenia wkładu własnego albo innych dokumentów z umowy kredytowej. Dopiero po ich spełnieniu uruchamia przelew.
Dlatego w akcie trzeba opisać nie tylko cenę, ale też termin wypłaty i warunki, które muszą zostać spełnione po podpisaniu. Sprzedający powinien wiedzieć, czy pieniądze przyjdą z jednego banku, z kilku przelewów, czy część pójdzie na spłatę jego kredytu. Przy kredycie kupującego dobrze rozumieć też ogólne zasady uruchamiania finansowania hipotecznego, bo opóźnienie banku nie zawsze oznacza złą wolę kupującego.
Jakie zapisy w akcie porządkują ryzyko?
| Ryzyko | Co powinno być opisane | Po co to wpisywać |
|---|---|---|
| Brak płatności w terminie | Termin zapłaty, rachunek, odsetki albo inne skutki opóźnienia | Żeby sprzedający nie został tylko z ogólną obietnicą przelewu |
| Błędny rachunek | Pełny numer konta i właściciel rachunku | Żeby uniknąć sporu, gdzie miały trafić środki |
| Hipoteka sprzedającego | Kwota do banku, rachunek techniczny, dokument do wykreślenia hipoteki | Żeby cena faktycznie spłaciła zadłużenie |
| Wydanie mieszkania przed zapłatą | Termin przekazania lokalu powiązany z zapłatą albo warunkami z aktu | Żeby strony wiedziały, kiedy przechodzą klucze i odpowiedzialność za lokal |
Bezpieczna płatność to tylko część transakcji. Przed podpisaniem trzeba też sprawdzić, czy lokal nie ma obciążeń, zaległości, niejasnego stanu prawnego albo dokumentów, które mogą utrudnić wpisy w księdze. To jest ten moment, w którym zwykła kontrola warunków płatności łączy się ze sprawdzeniem ryzyk przed zakupem nieruchomości.
Kiedy nie działać na zaufanie?
Nie warto opierać sprzedaży na zdaniu „przelew zrobię po wyjściu od notariusza”, jeśli kwota jest duża, kupujących jest kilku, środki pochodzą z kredytu albo mieszkanie jest zadłużone. Takie rzeczy powinny być zapisane w akcie, a nie ustalone ustnie na korytarzu kancelarii.
Najbardziej ostrożnie trzeba podchodzić do presji czasu, prośby o wcześniejsze wydanie lokalu, przelewów na cudze rachunki i nieaktualnych zaświadczeń z banku. Dobrze przygotowany akt nie usuwa każdego ryzyka, ale daje stronom jasną instrukcję: kto, komu, ile, kiedy i pod jakim warunkiem płaci.