Kiedy płaci się prowizję dla biura nieruchomości, wynika przede wszystkim z umowy pośrednictwa. Nie ma jednej kolejności dla każdej transakcji. W jednej umowie wynagrodzenie może być należne po podpisaniu aktu notarialnego, w innej po umowie przedwstępnej, a w jeszcze innej po skutecznym skojarzeniu stron albo spełnieniu warunków opisanych w dokumencie.
Najważniejsze są trzy rzeczy: kto podpisał umowę z pośrednikiem, za co dokładnie należy się wynagrodzenie i w którym momencie staje się ono wymagalne. Jeżeli te zapisy są niejasne, spór może pojawić się dopiero wtedy, gdy kupujący, sprzedający albo najemca są przekonani, że transakcja jeszcze nie została zakończona.
Co musi być jasne w umowie pośrednictwa?
Umowa powinna wskazywać strony, zakres usługi, wysokość prowizji, sposób jej liczenia, termin płatności i zdarzenie, które uruchamia obowiązek zapłaty. Przy nieruchomościach znaczenie ma też to, czy pośrednik działa dla sprzedającego, kupującego, obu stron, czy tylko prezentuje ofertę w imieniu jednej strony.
W polskiej praktyce podstawowym punktem odniesienia jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, w tym regulacje dotyczące umowy pośrednictwa. Nie trzeba cytować jej w zwykłej transakcji, ale warto wiedzieć, że wynagrodzenie pośrednika nie powinno być ustalane ustnie „przy okazji”. Podpisywany dokument ma rozstrzygać, kiedy i za co biuro wystawia rachunek lub fakturę.
| Zapis w umowie | Co może oznaczać | Co sprawdzić przed podpisaniem |
|---|---|---|
| Prowizja po umowie przedwstępnej | Biuro oczekuje zapłaty jeszcze przed aktem przenoszącym własność | Czy płatność zależy od zadatku, kredytu i dojścia transakcji do skutku |
| Prowizja po akcie notarialnym | Wynagrodzenie jest związane z finalnym przeniesieniem własności | Czy termin liczy się od podpisu aktu, zapłaty ceny czy wydania nieruchomości |
| Prowizja za skojarzenie stron | Biuro może żądać wynagrodzenia, jeśli transakcja dojdzie do skutku z klientem z prezentacji | Jak długo działa taki zapis i czy obejmuje osoby powiązane |
| Umowa na wyłączność | Pośrednik ma szczególne prawa do obsługi oferty | Czy prowizja należy się także przy samodzielnie znalezionym kupującym |
| Prowizja od ceny brutto lub netto | Podstawą może być różnie rozumiana cena transakcyjna | Czy kwota obejmuje VAT i czy jest liczona od ceny z aktu |
Największe ryzyko daje zapis ogólny, który mówi tylko o „doprowadzeniu do transakcji”, ale nie wyjaśnia, czy chodzi o rezerwację, umowę przedwstępną, akt notarialny czy zapłatę całej ceny.
Przedwstępna, akt i kredyt — gdzie powstaje zamieszanie?
Przy zakupie na kredyt transakcja ma kilka etapów. Najpierw może być rezerwacja, potem umowa przedwstępna, decyzja kredytowa, akt notarialny, wniosek banku, a dopiero później przelew środków. Jeżeli prowizja jest powiązana z podpisaniem umowy przedwstępnej, trzeba wiedzieć, co stanie się, gdy bank odmówi kredytu albo strony nie dojdą do aktu.
Dlatego zapisy o prowizji warto czytać razem z tym, jak skonstruowana jest umowa przedwstępna przy nieruchomości. Jeśli dokument słabo opisuje warunki finansowania, zadatek, termin aktu i skutki rezygnacji, prowizja pośrednika może stać się kolejnym punktem sporu.
Przy finalnym akcie znaczenie ma też rozliczenie ceny. Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, pieniądze zwykle nie trafiają do sprzedającego w chwili podpisu. To nie musi automatycznie przesuwać prowizji, jeśli umowa z biurem mówi inaczej. Właśnie dlatego trzeba oddzielić moment aktu, moment zapłaty ceny i moment, w którym bank uruchamia środki dla sprzedającego.
Jak uniknąć sporu?
Przed prezentacją nieruchomości poproś o wzór umowy pośrednictwa i sprawdź prowizję, termin płatności, wyłączność, okres obowiązywania, sytuację po rozwiązaniu umowy i to, czy opłata należy się przy transakcji z osobą wskazaną przez biuro po dłuższym czasie. Jeżeli zapis jest niejasny, trzeba go wyjaśnić przed podpisem, nie po akcie.
Dobry zapis nie musi być długi. Powinien tylko jasno mówić: ile wynosi wynagrodzenie, od jakiej kwoty jest liczone, kiedy powstaje obowiązek zapłaty i co dzieje się, gdy transakcja nie dojdzie do końca. Przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości i tak jest dużo formalności, więc prowizja nie powinna być kolejną rzeczą zostawioną „do dogadania”.